De woningmarkt voor studenten loopt al jarenlang moeilijk. Als student is uit huis gaan niet meer zo normaal als een aantal jaar geleden. Door de verkoop van private huurhuizen en de instroom van internationale studenten is het kamertekort groter dan ooit. Hoe is dit tekort ontstaan en wat is het vooruitzicht?
Foto: Tukka (CC-BY-SA-4.0)
Verkoop van private studentenhuizen
Sinds 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. Deze wet is er gekomen om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen. Helaas heeft de wet ook negatieve gevolgen meegebracht. Veel verhuurders verkopen hun huurhuizen, omdat het niet langer meer voordelig is om studenten in de panden te laten wonen. Door de invoering van de wet is er een puntensysteem gekomen waarmee het mogelijk is om de maximale kale huurprijs van een woonruimte te berekenen. Gemeenten zijn nu in staat om actief te handhaven op dit puntenaantal, waardoor de huurder kan afdwingen dat de huurprijs omlaag gaat indien dit te hoog was.
Kamertekort in cijfers
Kences (Kenniscentrum Studentenhuisvesting) brengt ieder jaar een rapport uit met cijfers over de woonsituatie van studenten. De afgelopen jaren was te zien dat het kamertekort aan het stijgen was. Momenteel wordt het kamertekort geschat op zo’n 20.000 tot 30.000 kamers. Dit aantal gaat de komende jaren alleen maar stijgen, zoals te zien is in de grafiek. De lijn van het referentiescenario is volgens Kences het meest waarschijnlijke scenario, mits huidige plannen voor nieuwbouwprojecten geen vertraging oplopen. Het hoge-vraagscenario is een situatie waarin de woningmarkt maximaal onder druk zou staan, door stijgende kosten en stikstofregels.
De grote stijging van het kamertekort in de komende jaren is toe te schrijven aan de verhuurders die hun woning verkopen door de Wet betaalbare huur. Momenteel gaat de verkoop van die woningen sneller dan het bouwen van nieuwe woningen. Tegen 2030 is een inhaalslag te verwachten, omdat veel steden verwachten meer grootschalige nieuwbouwprojecten te kunnen realiseren tegen die tijd.
De boosdoener van de afgelopen jaren
Het kamertekort in Nederland is niet alleen toe te schrijven aan de verkoop van studentenhuizen. Het probleem speelt als sinds voordat de nieuwe huurwet werd ingevoerd. Peter Boelhouwer, hoogleraar Huisvestingssystemen aan de TU Delft, legt hier over uit: “We hebben de laatste tien à vijftien jaar een enorme instroom gehad van, met name, buitenlandse studenten.” Cijfers van Kences laten dit ook zien. In 2016 studeerden er zo’n 60 duizend internationale studenten in Nederland. Dat aantal is in tien jaar tijd opgelopen naar zo’n 130 duizend, zoals te zien in de grafiek. “Die groei is er nu wel uit, maar de afgelopen jaren is het aantal studenten wel gigantisch toegenomen,” vertelt Boelhouwer.
De studio-paradox
Boelhouwer benoemt ook een ander pijnpunt van studentenhuisvesting op dit moment. Veel nieuwbouwprojecten focussen zich de laatste jaren meer op het bouwen van studio’s. “Die studio’s zijn vooral gebouwd omdat je daar huurtoeslag op krijgt, waardoor het voor de student vaak voordeliger is dan een studentenkamer, waarvoor je geen toeslag krijgt.” Een studio is een woonruimte met een eigen voordeur, keuken en badkamer, waardoor contact met de buren zeldzaam is. Dat is niet wenselijk volgens Boelhouwer: “Er is kritiek op de bouw van studio’s vanuit studentenorganisaties, want zeker eerstejaars hebben baat bij een sociale gemeenschap. Studio’s zijn prima voor het einde van de studie, maar aan het begin is het niet wenselijk.”
Beleggers staan te popelen om te investeren in het bouwen van studio’s. De huurprijs van een kamer in een studentenhuis met gedeelde keuken en badkamer is gemiddeld 540 euro, volgens de cijfers van Kences. Hier krijgt de student geen subsidie voor. Een student die kiest voor een studio is gemiddeld 610 euro kwijt. Hier krijgt de student wel subsidie voor, wat kan oplopen tot wel 295 euro, waardoor de woonlasten onderaan de streep op 315 euro komen. Een significant verschil wat in de smaak valt bij beleggers.
Boelhouwer legt uit dat de overheid hier ook over nadenkt. “Soms worden er ‘semi-studio’s’ gemaakt waarbij je een eigen voordeur hebt maar de keuken en badkamer deelt, zodat je gedeeltelijke huurtoeslag kan krijgen. Er wordt ook voorgesteld om de huurtoeslag aan te passen zodat onzelfstandige eenheden ook meetellen, maar dat kost de rijksoverheid veel geld, dus daar zijn ze niet zo happig op.”