De woningmarkt: mét het jaar wordt het meer oververhit. Prijzen blijven stijgen, de vraag naar huizen wordt hoger en de woningschaarste neem toe. Een huis kopen is niet meer de normaalste zaak van de wereld: van overbieden met meer dan 50.000 euro wordt niet gek opgekeken. Is dit op te lossen? En wat zijn de verwachtingen voor de komende jaren?
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek. https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/83625NED/table?ts=1747598588101
Bovenstaand tabel laat zien dat de woningprijzen in de afgelopen vijf jaar blijven stijgen, met cijfers van het Centraal Bureau van Statistiek. Ook in het begin van 2025 is alweer een stijging ten opzichte van 2024. Woningmarktexpert Matthieu Zuidema vertelt dat er veel onderzoek wordt gedaan naar hoe dit mogelijk is. “Het blijkt dat de woningprijzen in de basis stijgen met wat mensen voor hun huis kunnen betalen. Daarnaast zijn de financieringsmogelijkheden, eigen spaargeld/ vermogen, afzonderlijke giften/ leningen en hogere inkomens bepalend voor de stijgende woningprijzen. Plus de huidige woningen die vaak met overwaarde worden verkocht. “De boosdoener is op dit moment de krapte op de woningmarkt. De woningprijzen blijven enkel stijgen als er meer vraag dan aanbod is. Zo gauw er een overaanbod zou bestaan, zou er meer concurrentie onder de aanbieders van woningen komen en dat kan de prijzen onder druk zetten.” Daarnaast legt woningexpert Paul de Vries uit dat de woningprijzen afhankelijk zijn van de hypotheekrente ontwikkeling. “Als de rente daalt, dan kunnen de prijzen stijgen zonder dat kopers meer moeten betalen aan rente en aflossing voor de woning.” Ook legt De Vries uit dat er in 2023 zelfs een kleine daling was, vanwege een verslechterde economische situatie en de oorlog in Oekraïne.
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2025/04/bestaande-koopwoningen-bijna-9-procent-duurder-in-2024#:~:text=In%202024%20lag%20de%20prijsindex,meer%20dan%20een%20jaar%20eerder.
Zoals hierboven visueel zichtbaar is, zit er ook een stijging in het aantal transacties. De prijzen stijgen, maar de aantal woningen dat wordt verkocht, blijft ook stijgen. Woningexpert Matthieu Zuidema legt uit dat er heel veel mensen zijn die willen verhuizen, de vraag naar een huis is zo groot. Woningexpert Paul de Vries noemt de huidige woningmarkt een actieve markt. “Kopers zijn bereid om meer te kopen en er meer voor te gaan betalen. In een actieve markt neem zowel het aantal transacties als de woningprijs toe.” Door eigen geld, hulp van ouders en investeringen door beleggers blijft het voor een gedeelte van de Nederlandse bevolking nog steeds mogelijk om in de huidige woningmarkt huizen te kopen. Ook zijn mensen bang dat het nóg duurder gaat worden, kopers hebben het gevoel dat ze er snel bij moeten zijn. Alles heeft invloed op elkaar; een grotere vraag dan aanbod betekent hogere woningprijzen, maar de grote vraag betekent ook dat de markt actief is en dat de transacties eveneens stijgen. Woningexpert Matthieu Zuidema benadrukt het belang van huizen bouwen. “De enige oplossing lijkt mij om meer aanbod te creëren, zeker voor starters. Nieuwbouw woningen voor starters en voor de huidige bewoners van starterswoningen. Dit laatste zou kunnen gaan om ‘doorstromers’ die wel willen verhuizen door bijvoorbeeld gezinsvorming, zo maak je dat mogelijk.” Zuidema geeft aan dat nieuwbouw voor ouderen ook helpt, als er daardoor woningen vrij komen voor ‘doorstromers’.
Wat de toekomst gaat brengen, is nog maar de vraag. Woningexpert Paul de Vries legt het ‘honingraatmodel’ van de koopwoningmarkt uit. Dit model is gemaakt om de verschillende fasen van de woningmarkt te begrijpen of te voorspellen. Op dit moment, in 2025, zitten we in de actieve fase; een hoog aantal verkopen, snel stijgende prijzen. Om de woningprijzen weer te laten dalen is een stagnatie nodig; prijzen blijven hoog, maar verkopen nemen af. Volgend daarop is een teruglopende fase waarin zowel de prijzen als de verkopen verder dalen. Dan heb je een inactieve fase, wat vervolgens weer kan uitlopen op een kentering waar de prijzen nog laag zijn, maar waar de verkopen weer toe nemen. Dan herstelt de woningmarkt weer waar zowel de prijzen als de verkopen gaan stijgen. Woningmarktexpert Zuidema voorspelt de eventuele invloeden voor de komende jaren. “De vergrijzing gaat een grote impact hebben op de woningmarkt, maar we hebben nu nog geen grip op hoe groot die impact gaat zijn. Het kan ervoor zorgen dat het aanbod van bestaande woningen de komende jaren verder omhoog gaat.” Bouwen, bouwen en nog eens bouwen lijkt voor nu het grootste belang.