Achtergrondartikel
Dit is waarom koopwoningen niet meer te betalen zijn
28 maart 2022
Serafine Beugelink
Student minor Journalistiek en Nieuwe Media (2020/2021) Student Natuurkunde

Het is al langere tijd een debat in Nederland: koopwoningen zijn schaars en te duur. Vooral voor starters is het lastig om bij de huizenmarkt binnen te komen, waardoor jongeren steeds langer thuis blijven wonen. In januari 2022 waren de huizenprijzen bijna 91 procent hoger dan medio 2013, meldt het CBS. Waar komt deze explosie vandaan?

Schommelende prijzen van koopwoningen zijn niets nieuws. Prijzen stijgen mee met de koopkracht: de huizenmarkt wordt dan ook vaak gebruikt als indicatie voor inflatie. “Maar sinds 2019 zijn de huizenprijzen excessief gestegen”, zegt Peter Kruit, makelaar bij EKZ Amstelveen.

In de grafiek hierboven zijn de prijzen van koopwoningen te zien in alle Nederlandse provincies, periode 1995 tot 2021. Een paar opvallende punten: een dip in 2008 en een forse stijging vanaf 2013, die nu nog steeds gaande is. De dip is te verklaren door de kredietcrisis, maar waar komt de stijging vandaan?

Inflatie

De meest natuurlijke reden voor een stijging in huizenprijzen is inflatie. Alles wordt duurder, zo ook woningen. Een veel gebruikte index voor inflatie is de consumentenprijsindex (CPI): de prijstoename van goederen en diensten. In de onderstaande grafiek is de CPI samen weergegeven met de toename van huizenprijzen in Nederland.

In 2020-2021 is een scherpe piek te zien in zowel de huizenprijzen als de CPI. Een correlatie lijkt in deze periode dus waarschijnlijk. Maar de toename in huizenprijzen is al gaande sinds 2013, terwijl de CPI toen nog geen buitengewone waardes liet zien. Er moet dus meer aan de hand zijn dan inflatie.

Hoger inkomen

De afgelopen jaren is het inkomen van Nederlanders toegenomen. Wie meer te besteden heeft, is ook eerder bereid meer te betalen voor een huis. Zou dit de huidige prijzen kunnen verklaren?

In bovenstaande grafiek is te zien dat het beschikbare inkomen van huishoudens per hoofd gestaag toeneemt. Dit betekent dat Nederlanders meer te besteden hebben en dus ook meer bieden op koophuizen, wat de prijs omhoog drijft. Maar deze stijging in inkomen is te constant om een verklaring te kunnen zijn voor de extreme toename in huizenprijzen.

Woningtekort

Een logische oorzaak van prijstoename is schaarste. Als er te weinig woningen beschikbaar zijn, zorgt concurrentie natuurlijkerwijs voor hogere prijzen. Nederland kampt inderdaad met dit probleem: het nationale woningtekort wordt geschat op 300.000 door onderzoeksbureau ABF Research, in opdracht van de overheid. Waar komt dit woningtekort vandaan?

De meest voor de hand liggende oorzaak is toename in de Nederlandse populatie. Hoewel de Nederlandse bevolking ieder jaar gestaag toeneemt, is er één demografische groep die voor de huizenmarkt heel relevant is. De groep van 25- tot 35-jarigen is fors toegenomen: bijna 11 procent tussen 2014 en 2021, meldt het CBS. Omdat deze leeftijdscategorie (de starters) het meest actief is op de woningmarkt, draagt hun groei bij aan het woningtekort.

Ook opvallend in bovenstaande grafiek is de grote toename van de groep van 65 jaar en ouder. Omdat ouderen minder vaak naar verpleeghuizen gaan, draagt ook dit bij aan de woningschaarste.

Daarnaast telt Nederland steeds meer alleenstaande huishoudens, waardoor steeds minder woningen beschikbaar zijn.

"De huidige prijzen zijn een stapeling van factoren", zegt Kruit. "Te weinig nieuwbouw, tekort aan mensen in de bouw, lage hypotheekrente, enzovoort. Ook zijn er onvoldoende doorstroommogelijkheden voor ouderen naar een appartement zodat gezinswoningen vrijkomen. En vergeet ook niet de invloed van stikstofproblematiek op vergunningen."

28 maart 2022 |
Serafine Beugelink
Student minor Journalistiek en Nieuwe Media (2020/2021) Student Natuurkunde