Achtergrondartikel
Hoe Rotterdam steeds duurder wordt
6 april 2021
Elodie Harreman
Student minor Journalistiek en Nieuwe Media 2020/2021

De laatste jaren rijzen de huizenprijzen in de grote steden de pan uit. Vooral in Rotterdam betaal je steeds meer voor een woning. De relatief lage huizenprijzen en de transformatie van de binnenstad zorgen ervoor dat Rotterdam alsmaar populairder wordt. ‘We stijgen het hardst, maar komen ook van ver.’

Huis verkocht.
Foto: Jeroen Stoop (CC BY3.0).

In 2020 bereiken de prijzen van bestaande koopwoningen in Nederland het hoogste niveau ooit. Een stijging die al in 2013 in gang is gezet. Onderzoek van Calcasa laat zien dat de woningprijzen in de grote steden sneller stijgen dan in de rest van Nederland.

Een opvallend resultaat, volgens Trond Husby, onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Het aantal mensen dat zich in de afgelopen jaren in de stad heeft gevestigd is namelijk niet veel veranderd. Toch rijzen de huizenprijzen de laatste jaren de pan uit. ‘Het is een beetje een raadsel wat hier gebeurt.’

Ook opvallend is de woningprijsontwikkeling van Rotterdam in de afgelopen vijf jaar: met een stijging van ruim 70% is deze ontwikkeling een van de grootste in Nederland in de afgelopen tien jaar, volgens de Calcasa Top 15 Steden Index. Waarom zijn woningen in Rotterdam de laatste jaren zoveel duurder geworden?

De Calcasa Top 15 Steden Index is een nieuwe index waarmee de gemiddelde woningwaarde van de vijftien grootste steden in Nederland worden weergegeven. De steden zijn geselecteerd op het aantal koopwoningen.
Bron: Calcasa en VBO Makelaar.

Voor een appel en een ei wonen in het centrum
Een logische ontwikkeling, vindt de Rotterdamse makelaar Nick Forgers. Ten opzichte van de drie andere grote steden (Amsterdam, Den Haag en Utrecht) kost een woning in Rotterdam nog altijd het minst. Forgers: ‘We stijgen het hardst van de grote steden, maar komen ook van een grote achterstand.’

Rotterdam was lange tijd onontdekt gebied voor mensen die graag in de stad wilde wonen. ‘Vier jaar geleden kocht je op het Noordereiland voor een appel en een ei een appartement. Middenin het centrum van Rotterdam en met een prachtig uitzicht over de Erasmusbrug. Mensen van buitenaf dachten: een appartement van honderd vierkante meter op die plek voor tweeënhalve ton, dat bestaat niet’, vertelt Forgers.

In Crooswijk zijn woningen in slechts tweeënhalf jaar tijd met 100.000 euro duurder geworden.

Nick Forgers, Rotterdamse makelaar

Steeds meer mensen komen erachter dat Rotterdam relatief goedkoop is en verhuizen naar de opbloeiende wereldstad. Een trend die ook in andere Nederlandse steden zichtbaar was, volgens Husby. ‘In de laatste vijf jaar zien we dat steeds meer mensen uit het buitenland naar de Nederlandse steden trekken.’

Ook jongvolwassenen en werkenden zorgen voor een toenemende vraag naar woningen in Rotterdam. Zo merkten bijvoorbeeld ambtenaren die in Den Haag werkten dat ze vanaf Rotterdam Centraal in slechts 25 minuten op hun werk waren met het openbaar vervoer. ‘In Rotterdam konden ze voor de helft van het geld een vergelijkbaar huis kopen, of voor hetzelfde geld een grotere woning dan in Den Haag’, zegt Forgers. Een ontwikkeling die Husby ook terugziet in een lopend onderzoek naar de huidige trek van en naar steden: ‘We zien een grote groep twintigers, dertigers die tussen de grote steden verhuist.’

In onderstaande grafiek is te zien hoe de huizenprijzen in Rotterdam in de afgelopen vijf jaar het hardst zijn gestegen, terwijl de andere drie grote steden nog altijd duurder zijn.

Van werkstad naar woonstad
Niet alleen de relatief goedkope woningen verklaren de toenemende populariteit voor Rotterdam. Meer dan tien jaar geleden sloten verschillende partijen de handen ineen om de leefbaarheid van de stad te vergroten, vertelt Forgers. ‘Vroeger voelde je je onveilig in het centrum van Rotterdam, dus wilde je daar niet wonen. Toen was dat gevoel van een wereldstad er nog niet.’

‘Er is zo weinig aanbod en zoveel vraag, dat de prijzen nog wel verder zullen stijgen’

Nick Forgers, Rotterdamse makelaar

Om de stad aantrekkelijker te maken, werden verschillende projecten opgestart. Zo probeert de gemeente met de bouw van stadswoningen gezinnen terug de stad in te krijgen en hebben trekpleisters als de Markthal en het Centraal Station het aanzien van de stad omhooggetild. ‘De afgelopen jaren is Rotterdam getransformeerd van een werkstad naar een woonstad’, aldus Forgers.

De projecten sluiten echter nog niet volledig aan bij de toegenomen en veranderende vraag. Volgens Husby laat woonvoorkeurenonderzoek tegenstrijdige resultaten zien: men wil zowel in de stad als in een groot huis wonen. ‘En in de grote steden zijn die type woningen schaars, waardoor de prijzen omhooggaan: degene die het meest kan betalen, krijgt de woning.’

Door de oplopende huizenprijzen ziet Forgers dan ook steeds meer mensen uitwijken naar buiten het centrum van de stad, zoals Crooswijk, Lombardijen en Delfshaven. ‘Ook hier kan het prijsniveau maar één kant op, want de leefbaarheid is daar eigenlijk heel goed en het is nog een beetje onontdekt gebied. Hierdoor neemt de vraag toe en gaat de prijs omhoog.’ Zo zijn de woningen in Crooswijk in slechts tweeënhalf jaar tijd met 100.000 euro duurder geworden.

Alsmaar duurder
Volgens Forgers zullen woningen in Rotterdam ook de aankomende jaren duurder blijven worden. ‘Er is zo weinig aanbod en zoveel vraag, dat de markt nog wel even overspannen zal blijven en de prijzen verder zullen stijgen.’

‘Degene die het meest betaalt, krijgt de woning’

Trond Husby, onderzoeker PBL

Op lange termijn een goede ontwikkeling, als het aan Forgers ligt: ‘We moeten af van het idee dat het centrum van Rotterdam slechts bestaat uit de Stadsdriehoek en de Witte de Withstraat. We moeten de stad gewoon groter maken en als starter moet je buiten de gebaande paden durven kijken. We mogen nog wel verder groeien.’

6 april 2021 |
Elodie Harreman
Student minor Journalistiek en Nieuwe Media 2020/2021