Elke dag uren Funda afstruinen in de hoop een betaalbare woning te vinden. Dat is de realiteit voor veel starters die een woning zoeken in Rotterdam. De woningmarkt voor deze doelgroep is oververhit. Afgelopen januari waren de huizenprijzen het hoogste in 20 jaar tijd, maar liefst 9,3% duurder dan in januari 2020. Elize Burger (21) vindt het erg frustrerend. ‘We zoeken al sinds september en hebben nog steeds geen huis.’
‘Het is om moedeloos van te worden’, zucht Burger. Ze is net afgestudeerd en samen met haar vriend, die 3,5 jaar geleden afstudeerde, op zoek naar een koopwoning in Rotterdam. In september 2020 begonnen ze met hun zoektocht. Inmiddels heeft ze tientallen bezichtigingen gehad en nog steeds geen huis. Het ‘mogen langskomen op bezichtiging’ is al een uitdaging an sich. Je moet direct reageren als er een huis vrijkomt, anders vis je achter het net. En als je mag langskomen, dan ben je er nog lang niet omdat er veel belangstellenden zijn die ook een bod uitbrengen. ‘Gemiddeld zijn er 21 bezichtigingen per starterswoning’, vertelt Ronald Maat die al 14 jaar makelaar en taxateur is bij Riva Makelaars in Rotterdam. Als die allemaal een bod willen uitbrengen heb je te maken met een sterke concurrentie, waardoor de prijzen stijgen en er duizenden euro’s overboden wordt.
‘Niemand wordt gelukkig van deze markt, maar starters hebben het extra zwaar’, zegt Wike Wilbrink, die beleidsadviseur is bij Vereniging Eigen huis en woningmarktcijfers en marktontwikkelingen analyseert. ‘Het tragische probleem van de starter is dat zij in tegenstelling tot de meeste doorstromers geen overwaarde hebben van hun oude huis, dat ze weer kunnen gebruiken om over te bieden op een nieuw huis. Al het geld dat je boven de taxatiewaarde biedt moet je uit eigen zak betalen.’ ‘Daarom is het hebben van spaargeld broodnodig’, zegt Maat. ‘Overbieden is de norm. Zonder eigen geld ben je nergens’. ‘In dat opzicht mogen wij echt niet klagen’, zegt Burger. ‘Wij hebben spaargeld kunnen opbouwen doordat mijn vriend al 3,5 en ik een half jaar fulltime werken en we geen beiden geen studieschuld hebben.’
Minder hypotheek door studieschuld
Het hebben van een studieschuld kan starters enorm in de weg zitten bij het kopen van een huis. Je moet maandelijks een deel van die schuld terugbetalen. Dat is geld dat je niet kunt uitgeven aan je hypotheek, notariskosten of een bouwkundige keuring. Bovendien kun je met een studieschuld minder hypotheek krijgen waardoor de prijsrange waarin je huizen kunt zoeken beperkter is.
Uit cijfers van het CBS blijk dat het aantal studenten dat leent toeneemt en dat studenten ook steeds meer gaan lenen. Op 1 januari 2015 hadden afgestudeerde studenten die leenden in het oude stelsel waarbij de basisbeurs nog van kracht was een gemiddelde studieschuld van 12,4 duizend. Volgens de rekenhulp van Vereniging Eigen Huis kunnen zij hierdoor gemiddeld €23.560 minder hypotheek krijgen. In 2019 was de gemiddelde studieschuld 13,7 duizend. Omdat deze studenten leenden in het nieuwe leenstel dat in 2015 werd ingevoerd hebben zij minder hypotheeknadeel. Gemiddeld kunnen zij €14.042 minder hypotheek krijgen. Het gevolg van een lagere hypotheek is dat de huizenrange waar in je kunt zoeken naar een huis beperkter is. Dit maakt de zoektocht lastiger. Omdat de studieschulden nog steeds oplopen hebben studenten die afstuderen in 2021 afstuderen nog meer hypotheekaftrek.
Pandjesbazen vissen uit dezelfde vijver
Hoewel Burger geen studieschuld heeft en daardoor een prima hypotheek kan krijgen, lukt het haar toch niet om een huis te vinden. ‘Wij hebben inmiddels zes keer op een huis geboden waarvan we drie keer zijn overboden door een pandjesbaas. Dat voelt oneerlijk.’ ‘Pandjesbazen of vastgoedbeleggers zoals ik ze noem zijn een groot probleem in de grote steden’, zegt Wilbrink. ‘Zij vissen uit dezelfde vijver als starters maar hebben vaak meer te besteden.’ Maat verkoopt regelmatig Rotterdamse huizen aan vastgoedbeleggers en begrijpt heel goed waarom zij hun geld in huizen investeren. ‘Mensen met veel geld voelen zich gepakt. Zij moeten veel belasting betalen over hun geld en zijn ook geld kwijt aan de negatieve rente van de bank. Op die manier kost het hebben van geld alleen maar geld. Dan kun je je geld beter in stenen steken en het laten renderen.’
Om beleggers te ontmoedigen hun geld te investeren in huizen is de overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari 2021 van 2% naar 8% gegaan. Jongeren tussen de 18 en 35 jaar zijn daarentegen sinds dit jaar eenmalig vrijgesteld van het betalen van overdrachtsbelasting als zij een huis kopen onder de € 400.000. In plaats van de gebruikelijke 2% overdrachtsbelasting betalen zij nu 0%.
Hoewel deze maatregel een stap in de goede richting is, is het woningmarktprobleem er niet mee opgelost. De oplossing zit hem volgens Wilbrink vooral in het bouwen van nieuwe huizen. ‘In de credietcrisis van 2008 tot 2013 is de bouwproductie van huizen helemaal stilgevallen. Het is de afgelopen jaren niet gelukt om deze achterstand in te halen. Er zijn te weinig huizen bijgebouwd in Rotterdam terwijl de bevolking wel groeit. Om van het woningtekort af te komen moet er in de komende tien jaar een miljoen huizen in Nederland bijkomen. Dat betekent ongeveer 100.000 huizen per jaar. Als 30% van die huizen betaalbare woningen worden, koopwoningen tot 325.000 euro zodat ze nog onder de nationale hypotheek garantie vallen, zou je starters enorm op weg kunnen helpen.’
Ondanks dat de prijs van de andere 70% van de nieuwe huizen boven het budget van de meeste starters ligt, kan de bouw van deze huizen toch helpen om het woningtekort voor starters te verminderen. Nieuw huizen aan de bovenkant van de markt zorgen voor huizen doorstroom. ‘Als de huizenkrapte afneemt zie je dat mensen uit een tussenwoning naar een hoekwoning gaan en mensen uit een appartement naar een tussenwoning gaan’ vertelt Wilbrink. ‘Hierdoor komen er weer starterswoningen vrij.’
Flexwoningen
Een andere tijdelijke oplossing zou het aanleggen van een straatje flexwoningen kunnen zijn. ‘Dit zijn woningen die voor een periode van 5, 10 of 15 jaar ergens neergezet worden’, legt Wilbrink uit. ‘Vaak zijn het stapelbare miniwoningen. ‘Omdat ontwikkelingsprocessen voor nieuwbouwwijken vaak wel 10 jaar duren, bieden deze flexwoningen in de tussentijd een oplossing.’ In Rotterdam zullen binnenkort ook flexwoningen worden gebouwd. De gemeente heeft de ambitie om voor 2040 50.000 nieuwe woningen te hebben gebouwd, maar omdat de bouwtijd van deze woningen lang is, hebben zij het plan om in de tussentijd 700 tot 1000 flexwoningen te realiseren op verschillende locaties in de stad. Deze flexwoningen zullen in 2021 en 2022 worden opgeleverd.
De gemeente Rotterdam wil starters die een nieuwbouwhuis kopen in de toekomst ook gaan helpen door hen een starterslening aan te bieden om het gat tussen de prijs van het huis en hun maximale hypotheek te overbruggen. Welke voorwaarden er precies aan de starterslening verbonden zijn is nog niet bekend. Wilbrink vindt het een mooi initiatief, maar ziet het niet als een langdurige oplossing. ‘Door een starterslening aan te bieden ga je gewoon mee in de gekte. Het drijft de huizenprijzen alleen maar op als mensen meer te besteden hebben. Je moet de oplossing voor een schaarste probleem altijd zoeken in het aanbod en dus meer huizen bouwen, zodat de druk van de markt gaat. Dan zakken de prijzen vanzelf en heb je zo’n starterslening niet meer nodig.’
Woningmarkt stabilisatie nog niet in zicht
Hoelang het gaat duren voordat de prijzen zakken weet Wilbrink niet. ‘Dat is echt afhankelijke van hoe snel de bouw van nieuwe huizen gaat en hoe de rente van de bank zich ontwikkelt. Als die laag blijft kunnen mensen nog steeds veel geld lenen voor een huis en zullen de huizenprijzen dus nog even hoog blijven. Het lullige nieuws is dat de situatie voor mensen als Elize Burger voorlopig dus nog niet zal verbeteren.’
Wilbrink heeft wel hoop dat het nieuwe kabinet iets aan de krapte op de woningmarkt gaat doen. Samen met haar eigen organisatie Vereniging Eigen huis en 33 andere organisaties heeft ze een actieagenda opgezet voor de Tweede Kamer met daarin een totaal aanbod van de problematiek op de woningmarkt en advies om deze te verhelpen. Ze pleiten hierin onder andere voor de terugkomst van het ministerie voor wonen. ‘De woningmarkt is de afgelopen jaren gedecentraliseerd. Gemeenten zijn hierdoor verantwoordelijk geworden voor de bouw van nieuwe woningen. Dat heeft niet gewerkt en moet nu dus anders. Mijn advies: ga met partijen om de tafel, zorg ervoor dat bouw- en ontwikkelingsprocedures goed verlopen, geef een impuls aan innovatie door meer in de fabriek te bouwen en minder op de bouwplaats zelf. Het is 2021 dus kom op, aan de slag Rijk. Dit kan zo niet langer’